世の中のサラリーマン達は、どのような資産運用を実践しているのでしょうか。
資産運用といえば、株や不動産などへの投資に加え、最近ではビットコインなどの仮想通貨も話題を集めていますよね。
でも、実際に「よし、資産運用してみよう。」と思っても、めんどくささや運用リスク、資金面の不安などが圧し掛かってきて結局先送りになってしまいませんか。
そんなちょっとハードルが高く感じてしまう資産運用ですが、住宅ローンという人生最大の莫大な借金を早々に完済しているサラリーマン達が実践している資産運用術があるとしたら、知りたくありませんか。
本日は、そんな住宅ローンを早期に完済し、経済的自由を手に入れたサラリーマン達が実践している資産運用術を探ってみたいと思います。
14年で住宅ローンを完済する資産運用術
何か手軽にできて、家計のプラスになる資産運用術はないものかと情報を集めていると、次のような調査報告にたどり着きました。
住宅ローンを完済した子供ありサラリーマンを対象にした実態調査
＜アットホーム調べ＞詳細PDF
この調査によると、住宅ローンをすでに完済した320名の方々の完済までに要した期間は、たった13.7年だというのです。
こうしたスーパーサラリーマン達は、果たしてどのようにして住宅ローンを14年という短い年月で完済しているのでしょうか。
その実態が分かれば、今後の資産運用術に役立てられるかもしれないという思いから、この調査結果をじっくりと読み込んでみることにしました。
住宅ローンを早期に完済できた方々の実態
まずは、アットホーム調べの実態調査報告書から大切な情報をピックアップして、整理してみたいと思います。
年齢は、おいくつ？
住宅ローンを完済した320人のサラリーマンの世代情報になります。
なんと、30代ですでに住宅ローンを完済されている方もいらっしゃるんですね。
住宅ローンはいくら借りた？
住宅購入価格は4000万円近く、決して安い住宅購入をしているわけではないことが分かります。
やはり、目を引くのは住宅ローンの完済までにかかった期間です。
この情報をみると、住宅ローンを完済した方々はそもそも頭金をしっかり用意していて、借入額を抑えていることもよく読み取れます。
繰り上げ返済した理由は？
当該調査では、住宅ローンを当初の予定より繰り上げて完済した方に、繰り上げ返済をした理由を聞いています。
その答えは、
1 位「住宅ローンの利息を少しでも早く減らしたかったから」
2 位「精神的に、借金している事が嫌だったから」
3 位「繰り上げ返済するよりも良い運用方法を知らなかったから」
というものでした。
ここで注目したい回答が3位にランクインしている「繰り上げ返済＝良い資産運用」と回答している方々です。
意外や意外、住宅ローンを早期に完済しているスーパーサラリーマン達は、繰り上げ返済を良い資産運用と捉えていたのです。
さらに、繰り上げ返済の方法についての質問が、「効果的な資産運用術とは何か」について考えさせられる内容になっていました。
どんな方法で費用を貯めた？
この回答をみて、目から鱗が落ちました。
住宅ローンを完済したスーパーサラリーマン達は、必ずしも株式投資や不動産投資などの投資術を身に着けていて、余剰資金を住宅ローン返済に充てているのかと思いきや、むしろ、堅実にコツコツと節約し、お金を貯め、「繰り上げ返済こそが資産運用術」と考え、繰り上げ返済を実践していることが分かります。
そして、何より驚いたのが、何らかの「投資」を実践されている方は、320名中たった25名（8.7％）しかいないのです。
繰り上げ返済は効果的な資産運用術なのか
それでは、住宅ローンの繰り上げ返済がどれほど資産運用術として優れているかを体感するため、 資金計画シミュレーションを使い、繰り上げ返済をシミュレーションしてみます。
果たして、住宅ローンを資産運用と捉えるならば、どれほどの効果があるのでしょうか。
住宅ローンの借入れ状況
できるだけ、具体的な数値で検討していきたいと考え、ここでは住宅ローン借入状況を、次のように設定してみました。（わが家の実態にかなり近い状況です）
この表にあるように住宅ローン3000万円を借り入れ、35年間の返済期間で一度も繰り上げ返済することなく完済すると、いかに現在の低金利であったとしても利息に858万円も支払わなければいけません。
では、繰り上げ返済をしていくことで、この利息金額はどの程度減らすことができるのでしょうか。
住宅ローン繰上げ返済プラン
| 繰上げ時期 | 繰上げ金額 |
| 10年後 | 298万円 |
| 12年後 | 97万円 |
| 14年後 | 95万円 |
| 16年後 | 99万円 |
| 18年後 | 96万円 |
| 20年後 | 92万円 |
| 22年後 | 96万円 |
| 24年後 | 90万円 |
ここでは、住宅ローン返済の繰上げ返済の状況を上記のように設定しました。
当初10年間は住宅ローン減税期間のため、住宅ローン現在の還付金の恩恵をMAXで受けるため、繰り上げ返済はしません。
その住宅ローン減税で受け取ったお金を貯め、10年後に300万円を、その後、2年間隔で約100万円ずつ繰上げ返済をしていく設定にしてみました。
これら全8回の繰上げ返済を行うと、住宅ローンの支払い状況はどのように変化するのでしょうか。
繰上げ返済による恩恵
繰上げ返済を行うことで、総支払額を大きく減少させることができました。
全8回の繰上げ返済で繰上げ資金に充てた金額はおよそ964.3万円です。
この繰上げ返済を行った場合、まったく繰り上げ返済しなかった場合に比べ、229万8338円も総支払い金額を減らすことが可能になります。
ちなみに、ここでの繰り上げ返済方法は「期間短縮型」を利用しています。
繰上げ返済の利回り率
次に年平均利回り計算 | pocket plannerを使って、繰上げ返済の利回り率を計算してみましょう。
ここで平均利回りを計算するにあたり、使う数値をもう一度確認しておきます。
- 元本：繰上げ資金934.3万円
- 受取金額：元本＋減った額229.8万円
- 運用年数：24年
こちらの数値をもとに、利回りを算出すると平均年利回り１％という結果となりました。
平均利回り１％ってどうなの？
日経マネー研究所の記事によれば、あれほど株価が上昇したトランプ相場ですら資産をプラスに転じることができた方は4割しかいないという現状があるそうです。
そういった現実と、銀行の普通預金における金利が0.04％程度であることを考えれば、住宅ローンの繰り上げ返済による平均利回り１%は、大変に素晴らしい利率とはいかないものの、確実にリターンが臨め、効果がある投資術であるといえるのではないでしょうか。
とはいえ、「効果的な資産運用」と聞くともう少しリターンを期待してしまいます。
そんあ欲張りさんのために、住宅ローンを利用した別の資産運用術についても紹介します。
繰上げ返済以上に効果がある資産運用術
ここでは繰り上げ返済以上に効果のある住宅ローンを利用した資産運用術を紹介したいと思います。
紹介する方法は、
- リスクがない
- リターンが大きい
という資産運用術です。
住宅ローンの借換えという資産運用術
マイナス金利政策が行われている今こそおすすめなのが「住宅ローンの借換え」という資産運用術です。
これが現在住宅ローンを返済している方にとって、想像以上に効果的なのです。
まずは、論より証拠。『住宅ローンの3秒診断 
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上記のサイトから「住宅ローンの残高」「現在の金利」「返済の残期間」を入力するだけでどれほどの資産運用効果があるのか一瞬で教えてくれます。
さらに、最適な見直しプランの相談や全国120銀行の中から最適な借り換え先住宅ローンを提案・実行をお店に行くことなく行ってくれるのも嬉しいシステムです。
住宅ローン診断士として伝えたいこと
私自身、住宅ローンの乗り換えが効果的なことを知り、自分で住宅ローンの借換えをしようと思いましたが、その手間と労力は想像以上でした。
高度な住宅ローンに関する知識を身に着ける必要もあり、住宅ローン診断士という資格まで取得しましたが、私のように資格取得や借換え交渉に時間を掛けられる方ばかりではないと思います。
そうした方にお勧めしたいのが、このモゲチェック・プラザ 
というサイトです。
これを利用すれば、担当者が金融機関と交渉してくれ、最も有利な金利を引き出してきてくれ、さらに、ほぼすべての手続きを代行してくれますので、忙しいという方にこそおすすめしたいシステムです。
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乗換えによるメリット
資産運用効果としては、条件にも寄りますが、
- 残高2300万円程度→約500万円減少
- 残高6200万円程度→約1200万円減少
など返済額が大幅に減るケースもあります。
特に、乗換えをおすすめしたい方は
- 2010年以前に住宅ローンを組んだ方
- 金利が1％以上の方
です。このどちらかに該当する方は、ぜひ『住宅ローンの3秒診断 
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マイナス金利の今しかできない資産運用術ですが、こうした住宅ローンの借換えを取り入れることで、大幅な利回り率UPが期待できる方法です。
効果的な資産運用術とは何か
ネットやブログ等を見渡すと、一見多く方が投資によって利益を得ているように錯覚してしまいます。
しかし、ここで紹介したアンケートを見る限り、そうした誰もが憧れる資産運用術を身に着け、それにより住宅ローンを早々と返済している方はごく少数ということが分かります。
むしろ、住宅ローンを逆手にとり、堅実な方法で住宅ローンを完済していくことこそ、実は何より効果的な資産運用術なのかもしれません。
以上、住宅ローン完済者が実践しているおすすめの資産運用術を紹介しました。
さて、あなたは住宅ローンの繰り上げ返済＆借換えをしますか？
それとも、投資に挑戦しますか？