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RepoLog│レポログ

研究職サラリーマンが日々感じたことをレポートするブログです。

たった14年で住宅ローン完済のサラリーマン達が実践している資産運用術

資産運用術

世の中のサラリーマン達は、どのような資産運用を実践しているのでしょうか。

資産運用といえば、株や不動産などへの投資、最近ではビットコインなども話題を集めています。私の知識ではこの程度です。

正直、私はこの手の資産運用には"および腰"で、現在ある資産は預貯金のみの管理となっています。当然、この低金利時代ですので、まったく資産が増える見込みはなく、むしろリスクがあるという状態になっています。

こうしてブログをやっていると、いろいろな資産運用を実践されている凄腕の方々と知り合うこともあるのですが、私自身その世界に足を踏み込んでいく気持ちが持てずにいます。

 
銀行に預けておいても増えないのは、分かるんですけど…

 

 

 

今日は、そんな資産運用ド初心者の私でも実践できる効果的な資産運用&形成術がないのか考えてみることにしました。

 

たった14年で住宅ローンを完済しているサラリーマン達

あれやこれやと情報を集めていると、次のような調査報告にたどり着きました。

 「住宅ローン完済」の実態調査 住宅ローンを完済した、子どものいるサラリーマン320 名を対象にした実態調査
<アットホーム調べ>詳細PDF

この調査によると、住宅ローンをすでに完済した方々の完済までに要した期間は、たった13.7年だというのです。

 
14年掛からず住宅ローンを完済しているって、凄すぎる…

 

 

 

こうしたスーパーサラリーマン達は、どのようにして住宅ローンを14年という短い年月で完済しているのか、その実態が分かれば、今後の資産運用術に役立てられるかもしれないという思いから、この調査結果をじっくりと読み込んでみることにしました。

実態調査の内容

まずは、アットホーム調べの実態調査報告書から大切な情報をPickUpして、整理してみたいと思います。

年齢は、おいくつ?

対象年齢

住宅ローンを完済した320人のサラリーマンの世代情報になります。30代ですでに住宅ローンを完済されている方もいらっしゃるんですね。うらやましい限りです。

住宅ローンに関する情報は?

住宅ローン情報

やはり、目を引くのは住宅ローンの完済までにかかった期間です。

この情報をみると、住宅ローンを完済した方々はそもそも頭金をしっかり用意されており、借入額を抑えていることがよく分かります。

 
こんなサラリーマン達はどんな資産運用術を実践しているんだろう?

 

 

 

私自身の悩みでもあるこの疑問に対する答えが、次の質問回答に含まれていました。

なぜ繰り上げ返済したの?

調査では、住宅ローンを当初の予定より繰り上げて完済した方に、繰り上げ返済をした理由を聞いています。その答えは、

1 位「住宅ローンの利息を少しでも早く減らしたかったから」

2 位「精神的に、借金している事が嫌だったから」

3 位「繰り上げ返済するよりも良い運用方法を知らなかったから」

というものでした。

 
ん…?繰り上げ返済が良い運用方法??

 

 

 

さらに、繰り上げ返済の方法についての質問回答が、私の悩みの"核心"へと迫っていきます。

どんな方法で繰り上げ返済費用を貯めたの?

繰り上げ返済の方法

この回答をみて、目から鱗が落ちました。

そうなんです。住宅ローンを完済したスーパーサラリーマン達は、必ずしも株式投資や不動産投資などの投資術を身に着けているわけではなく、むしろ、堅実にコツコツと節約し、お金を貯め、繰り上げ返済こそが資産運用術と考え、繰り上げ返済を実践しているのです。

「投資」を実践されている方は、上の回答一覧にあるように320名中25名しかいないのです。

 
これなら僕にもできるかも!

 

 

 

 繰り上げ返済は、どれほど効果的な資産運用術なのか

ここでは、住宅ローンの繰り上げ返済がどれほど資産運用術として優れているかを体感するため、 資金計画シミュレーションを使い、繰り上げ返済をシミュレーションしてみることにしました。

果たして、住宅ローンを資産運用と捉えるならば、どれほどの効果があるのでしょうか。

住宅ローンの借入れ状況

できるだけ、具体的な数値で検討していきたいと思います。

ここでは、住宅ローン借入状況を、次のようにしてみました。

住宅ローン借入状況

3000万円を借り入れ、35年間の返済期間繰り上げ返済することなく完済すると、現在の低金利でも利息に858万円も支払わなければいけません。

いくら低金利といえども、大きな金額ですよね。

それでは、繰り上げ返済をしていくとどうなるのでしょうか。

住宅ローンの繰上げ返済を実行

繰上げ資金

住宅ローン返済の繰上げ返済の状況を上のように設定しました。

当初10年間は住宅ローン減税期間のため、繰上げ返済せず恩恵をMAXで受けるようにします。住宅ローン減税で受け取ったお金を貯め、10年後に300万円を繰上げ返済します。その後は、2年間隔で、100万円ずつ繰上げていくこととしました。

これら全8回の繰上げ返済を行うと、住宅ローンの支払い状況はどのように変化するのでしょうか。

繰上げ返済による恩恵

繰上げ状況

 繰上げ返済を行うことで、総支払額を大きく減少させることができました。

グラフ

全8回で繰上げ資金に充てた金額964.3万円に対し、総支払額は229万8338円も減っています。ちなみに、ここでの繰り上げ返済方法は「期間短縮型」を利用しています。

繰上げ返済の利回り率

年平均利回り計算 | pocket plannerを使って、繰上げ返済の利回り率を計算してみます。

  • 元本:繰上げ資金934.3万円
  • 受取金額:元本+減った額229.8万円
  • 運用年数:24年

以上をもとに、利回りを算出すると平均利回り0.99%という数値が出てきました。

あれほど株価が上昇したトランプ相場ですら、資産をプラスに転じることができた方は4割しかいないという現状を考えれば、素晴らしい利率とまではいきませんが、確実に結果に結び付けられるという点では、優れた投資なのかもしれません。

 繰上げ返済は、堅実な資産運用

平均利回りを1%以上24年間に渡り、確保できるのならば繰上げ返済資金を投資に充てていく方が賢明ということが分かりました。

一方、ネットやブログ等を見渡すと、一見多く方が投資によって利益を確保している錯覚に陥ってしまします。

しかし、アンケートを見る限りそうした資産運用術を身に着け、それにより住宅ローンを早々と返済している方はごく少数ということです。

繰上げ返済も「団体信用保険の存在」を無視して損得は語れませんが、私のような投資に疎い方々には、いっそのこと割り切って「繰上げ返済を資産運用術」と捉えることもアリなのかもしれません。